宅建業法

4-1　免許の効力（免許の申請）

知事の免許を受けた宅建業者であっても、他の県で活躍できるだろうか？また、免許の有効期限は何年だろうか？

　１　免許は誰にもらうのだろうか（免許権者）

　宅建業の免許をくれるのは国土交通大臣か都道府県知事だ。 　事務所が１つの都道府県内にあればその都道府県知事の免許、事務所が複数の都道府県にあれば国土交通大臣の免許をもらう。 案内所等は事務所ではないのでカウントしない。なお、免許をくれた大臣や知事を免許権者という。

＜免許は誰からもらうのか＞
事務所の所在地免許権者申請方法
一つの都道府県その都道府県知事直接申請
複数の都道府県国土交通大臣主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請
なお、大臣に免許を申請するときだけでなく、大臣の免許の効力に関する各種届出をするときも、本店所在地の知事を経由するのが原則。 だだし、契約行為をする案内所等の届出（５章で学習する）は、案内所所在地の知事経由であり、保証金を供託した旨の届出（８章で学習する） は、大臣に直接である。

　２　条件

　免許権者は、免許に条件を付けることができる。たとえば、免許の更新にあたって、従前の免許期間中に 役員等が暴力団の構成員だったり、暴力団の実質的な支配下に入った事実があるものに対して、「暴力団の構成員を役員等としないこと」、「暴力団の 実質的な支配下に入らないこと」とする条件を付けた「免許直後１年の事業年度における宅建業の取引の実績がないものに対し、業年度の終了後３月以内に 提出すること」とする条件を付けたりすることができるのだ。免許権者は条件を変更することもできる。
　宅建業者が、免許に付された条件に違反した場合、免許権者はその宅建業者の免許を取り消すことができる。

　３　免許証

　免許権者は免許を与えたら免許証を交付しなけれんばならない。宅建業者は免許証を掲示する義務はない。また、免許証は標識とは別物なので 、事務所等に免許証を掲示しても、標識の掲示義務を果したことにはならない。

　４　免許の有効期間等

活動範囲都道府県知事免許であっても、日本全国で宅建業ができる
有効期限５年（５年ごとに更新が必要）
更新①更新申請は、有効期限満了の90日前から30日前までに行う。
②上記の期間に更新申請を行った場合、新たな免許について処分があるまで従前の免許の効力が存続する。
③②の場合の新たな免許の有効期限は、従前の免許の有効期間満了の日の翌日から起算する。

4-2　免許の効力（変更の届出）

「変更の届出」とは？どのような時に必要？

　１　宅地建物取引業者名簿

　免許権者は、免許を与えたら「宅地建物取引業名簿（以下、「業者名簿」という）」に一定事項を登載しなければならない。一般の人も閲覧できるので 、取引しようとしている宅建業者がどのような宅建業者なのかについて、事前に調べることができる。
　大臣は大臣免許業者の業者名簿を備える。知事はその知事免許業者の業者名簿 だけでなく、その都道府県に本店を置く大臣免許業者名簿もそなえる。 たとえば、本店が東京都にある大臣免許業者の業者名簿は、大臣のところにも東京都知事のところにもあるわけだ。

　２　変更の届出

　業者名簿登載事項のうち「名前５つ」と「住所地１つ」（詳しくはとらの巻９参照）が変わったら、宅建業者は30日以内に、免許権者に対し。変更の届出を しなければならない。
　知事免許業者は知事に直接、大臣免許は本店所在地を直轄する知事を経由して大臣に届け出る。
　＜変更の届出が必要な事項＞
名前５つ住所１つ
①更商号又は名称
②事務所の名称。
③役員（個人業者の場合はその個人の）氏名
➃政令で定める使用人の氏名
⑤事務所ごとに置かれる成年者である専任の宅地建物取引士の氏名
事務所の所在地
※　監査役は、ここでいう役員に含まれる。

4-3　免許の効力（免許換え）

「事務所」の廃止・移転・新設により、現在の免許が不適当となる場合、どのような手続きが必要か？

　１　免許換えとは

　東京都内で宅建業を始めて苦節10年、初の支店を出すことになった。新支店が東京都内にあれば、30日以内に東京都知事に変更の届出をすればよい。 「事務所の名称・所在地」が変更になったからだ。
　しかし、神奈川県に支店を出すとなると話は違う。複数の都道府県に事務所を設置することになるので、これまでの東京都知事免許では営業できず、 国土交通大臣免許を受けなおさなければならない。このように、事務所の廃止・移転・新設により、現在受けている免許が不適当となる場合に免許を 受けなおすことを、免許換えという。
　免許換えの後の免許の有効期限は新たに５年となり、免許証番号もかわる。

　２　免許換えの申請を怠った場合

　免許換えをしていないことが判明したら、免許は必ず取り消される。業務停止処分ではすまない。実情と合わない免許で営業することはできないのだ。 しかし、悪質な行為をして免許を取り消された場合とは異なり、すぐに免許を受けなおすことができる。

　３　個人業者が法人となった場合

　今まで個人業者だった者が法人を設立して、引き続き宅建業を営業していく場合、法人名義で免許を取得しなおさなければならず、免許の流用はできない。

4-4　免許の効力（廃業の届出）

廃業等により宅建業を営まなくなった場合、廃業の届を出さなければならないが誰が届け出るのか？

　１　廃業の届出

　廃業の届出とは、文字どうり、「宅建業を止めました」という届出である。 宅建業を止めたことを、免許権者に知らせるためにする。どいう場合に、誰がいつまでに届け出るかは、とらの巻の表のとおりである。
　なお、原則として届出の時に免許が失効するが、死亡と合併消滅の場合は、 宅建業者がこの世からいなくなってしまうため、「「その瞬間」に失効する。

　２　免許失効に伴う取引の決了

　物件に引き渡す直前に、個人である宅建業者が急死したとする。免許は死亡時に執行するが、このまま物件を引き渡してもらえないとすると客さんが 困る。そこで、やりかけの取引を終わらせるまでは、相続人が宅建業者とみなし、取引をしなければならないことになっている。しかし、相続人が新たに 宅建業の取引をする場合は、宅建業の免許を取得しなければならない。
　同様に、死亡以外の理由で宅建業者の免許が失われた場合でも、その宅建業者が締結した取引を結了する目的の範囲内で、一定の者が宅建業者とみなされる。
◎　1　宅建業者の廃業等による届出が必要な場合
届出が必要な場合届出義務者免許失効の時期
死亡相続人死亡の時
合併消滅会社の代表役員合併の時
破産破産管財人届出の時
解散清算人
廃業個人又は代表役員
◎　２　届出は、廃業日（ただし、粗暴の場合は、それを知った日）から３０日以内にする
◎　３　宅建業者の免許の効力が失われた場合でも、一定のものは、当該業者が締結した 取引を結了する目的の範囲内では、なお、宅建業者とみなされる。
免許失効原因届宅建業者とみなされる者
死亡相続人
合併合併後の存続会社・新設会社
上記以外宅建業者であった者
解散清算人
廃業個人又は代表役員

5　事務所以外の場所

モデルルームや案内書など、「事務所」以外の営業拠点には、どのような規則があるのだろうか？

　１　事務所以外の場所についての規制

　営業活動おこなう場所は、事務所だけではない。分譲マンションのモデルルーム、分譲地の現地案内所、住宅フェア会場などさまざまな場所がある。 こういった施設は期限限定である、業者名簿にも登載されず、保証金の供託義務もない。 宅建業者に自由に設置させるとトラブルにつながるのでさまざまな規制をかけている。 <事務所以外の場所＞
種類者例
a継続的に業務を行うことがができる施設を有する場所で事務所以外のもの現地出張所
b一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所売主業者が設置したモデルルーム
c他の宅建業者の分譲を行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う際の案内所販売代理業者が設置したモデルルーム
d業務に関する展示会その他の催しを実施する場所不動産フェア・住み替え相談会・抽選会
e一団の宅地建物の分譲をする際の当地建物の所在する場所（現地）分譲マンション・分譲宅地

　２　標識の掲示義務

　宅建業者は、上記a～eすべてに標識を掲示しなければならない。どんな宅建業者なのか、その宅建業者が売主なのか、あるいは代理・媒介業者なのか を明確にするためである。なを、事務所に掲示すべき標識と、事務所以外の場所に掲示すべき標識では、様式や記載事項が異なっている。

　３　成年者である専任の宅地建物取引士設置義務

　宅建業者が、上記a～dを設置し、そこで契約をしたり申込みを受付したりするのであれば、成年者である専任の宅地建物取引士 を少なくとも１名以上置かなければならない。別荘の現地案内所等、週末のみ営業を行う場所だって例外ではない。 契約の際には、重要事項の説明（12章で学習する）をしなければならないし、お客さんから何か質問されたときにいつでも対応できるようにしておくべきだからである。
　宅建業者が案内所等に設置しなければならない「成年者である専任の宅地建物取引士」とは、原則20歳以上の常勤の宅地建物取引士のことだ。 しかし、事務所とは異なり、業務に従事する者５名に１名以上の割合で設置する必要hはない。
　退職などにより、案内所の成年者である専任の宅地建物取引士が不足した場合、宅建業者は、２週間以内に必要な措置を取らなければならない。
　なお、複数の宅建業者が関与するケースは次のとおりです。
複数業者が関与するケース専任の宅地建物取引士の設置義務
同一の物件について、同一の案内所で売主業者と媒介・代理業が業務を行う場合いずれかの宅建業者が１名以上置けば足りる
不動産フェア等、複数の宅建業者が異なる物件をを取り扱う場合宅建業者ごとに各１名以上置かなければならない。

　４　案内所等についての届出

　宅建業者が、上記a～ｄを設置し、そこで契約をしたり、申し込みを受けたりするのであれば、届でをする必要がある。
　免許権者は、宅建業者の事務所の数や場所は把握している。業者名簿に登載されているし、変更があれば変更の届出をさせるからだ。しかし、一般的に 設置する案内所等については把握していない。パンフレットを配布するだけの案内所等は、トラブルが起こる可能性が高いので、免許権者としては 知っておきたい。案内所等が所在する都道府県の知事だって、知っていきたいだろう。
　そこで、宅建業者は、業務開始の10日前までに、免許権者と案内所等の所在地を管轄する知事 の2カ所に届けでなければならないことになっている。 免許は権者が大臣の場合、案内書の所在地を管轄する知事知事を経由して届け出る。 届出事項は、①所在地、②業務内容、③業務を行う機関、➃専任の宅地建物取引士の氏名である。
<設置・届出義務のまとめ＞
標識成年者である専任の宅建建物取引士報酬額の掲示・帳簿・従業員氏名報案内所等の届出
事務所○5名につき1名○✕
a～ｄ案内所契約申込みをする○○（1名以上）✕○
契約・申込みをしない○✕✕✕
e現地〇✕✕✕
〇：必要　　　✕：不要

6-1　宅地建物取引士（宅地建物取引士の事務）

宅地建物取引士になるためには、どのような手続きが必要か？また、宅建建物取引士はどのような仕事をするのか？

　１　宅地建物取引士資格試験

　宅地建物取引士資格試験（以下、「試験」）は、都道府県知事が行う。原則として、住所地の都道府県知事が行う試験を受験する。
　合格は一生有効だが、不正手段により試験を受けたものは、合格を取り消されれることがある。そして、３年以内の受験を禁止されることもある。

　２　宅地建物取引士になるには

　試験に合格しただけでは「試験合格者」に過ぎず、宅地建物取引士ではない。合格した試験を行った知事の登録を受けると「宅建建物取引士」になれるが 、まだ宅建建物取引士ではない。最後に宅地建物取引士証の交付を受けて、晴れて「宅建建物取引士」になれるのだ。 「試験合格者」や「資格者」は、履歴書にはかけるかもしれないが、宅地建物取引士としての仕事はできない。

　３　宅地建物取引士の事務

　宅地建物取引士にしかできない仕事は、次の３つだけだ。これ以外の仕事、たとえば「37条書面を交付すること」などについて、「宅地建物取引士でなければすることができない」 と出題されたら、誤りとしよう。
　宅地建物取引士にしかできない事務は、次の3つである。これらの事務を行うためには宅地建物取引士証の交付を受けた宅地建物取引士 でありさえすればよく、専任の宅地建物取引士である必要はない。
 <宅地建物取引士の事務＞
①重要事項を説明すること
②重要事項の説明書面（35条書面）に記名押印すること
③37条書面に記名押印すること
合格（一生有効）
↓
〇2年以上実務経験　又は　国土交通大臣の登録を受けた講習（登録実務講習）の受講・修了が必要。
↓
登録（一生有効）
↓
〇合格した試験た試験を行った都道府県知事の登録を受ける。
　　登録している都道府県知事が指定する講習（法定講習）で、交付申請前６カ月以内に行われるものの受講が必要。
　（例外的に受講不要なもの）
　①試験合格の日から１年以内の者
　②登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付を受けようとする者
↓
宅地建物取引士証交付（有効期限５年）
〇登録している都道府県知事から交付を受ける。
↓
宅地建物取引士

6-2　宅地建物取引士（登録の基準）

登録を受けられないのはどのような者だろう？

　以下の①～⑫に該当するものは宅地建物取引士としてふさわしくないため、宅建建物取引士登録 （以下、「登録」という」）受けることができない。①、③～⑤及び⑦～⑨は免許の基準と共通であり、該当すると免許も登録も 受けることができるない。これに対し、②、⑥及び⑩～⑫は登録の基準特有のものである。
＜登録の基準＞
心身故障者・破産・犯罪に関する場合
②宅建業に係わる営業に関し成年者と同一行為能力を有しない未成年者
③禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
➃宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪 もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行をうけることがなくなった 日から５年を経過しない者
⑤暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者。
⑥心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの
宅建業者の免許に関する場合⑦宅建業法66条1項８号又は9号に該当するとして免許を取り消され、 取消しの日から5年を経過しない者（法人の場合、聴聞の公示日前60日以内に役員だった者を含む）
⑧宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許を取消処分の聴聞をの公示日 後、処分をするかどうかを決定する日までの間に廃業の届出をした者（ 相当の理由のある者を除く）で、届出の日から５年を経過しない者
⑨　⑧の期間内に合併により消滅した法人又は解散・廃業の届出のあった法人（相当の理由がある法人を除く） の聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅又は解散・廃業の届出の日から５年を経過しない者
登録抹消後に再登録する場合⑩不正登録の理由により登録消除処分を受け、その処分の日から５年を経過しない者
⑪不正登録に該当するとして登録消除処分の聴聞の公示日後、処分をするかどうかを決定する日までの間に登録消除の申請をした者で、 その登録が消除された日から５年を経過しない者（相当の理由ある者を除く）
⑫　事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録が消除がなされ、まだ禁止期間が満了指定まい者
＜登録の基準特有のもの（前頁の表参照）＞
②宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
td>○
　宅建業免許宅地建物取引士登録
営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者○
有しない未成年者△（親次第）✕（親関係ない）
➅心身の故障>により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令でで定めるもの
免許心身の故障により宅建業を適正に営むことができない
登録心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない
⑩不正登録の理由>により登録消除処分を受け、その処分の日から５年を経過しない者
図
登録---------登録消除処分-----＜５年間登録を受けられない＞------------ ⑪不正登録に該当するとして登録消除処分の聴聞の公示日後、処分をするかどうかを決定する日までの間に登録消除の申請をした者で、 その登録が消除された日から５年を経過しない者（相当の理由ある者を除く）
図
登録---------登録抹消処分聴聞の公示---申請による登録消除＜５年間登録を受けられない＞------------ ⑫　事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録が消除がなされ、まだ 禁止期間が満了していない者
図
登録--------事務停止処分＜禁止期間登録を受けられない＞------------

6-3　宅地建物取引士（資格登録）

宅地建物取引士資格登録とはどのような者だろう？

　東京都知事の行う宅建士試験に合格した者は、東京都知事の登録を受け、東京都知事から宅地建物取引士証を交付されて宅地建物取引士になる。 合格後に大阪府に引っ越したからと言って、それだけでは、大阪府知事の登録を受けることはできない。登録の効力は全国に及ぶので、東京都知事登録の ままで、全国どこの宅建業者にでも宅地建物取引士として勤務できる。
　登録を受けるためには、宅建業に関する２年以上の実務経験>が必要だが、実務経験がなくても、国土交通大臣の登録を受けた> 宅地建物取引に関する実務についての講習（登録実務講習）を終了すれば登録を受けることができる。
　「解釈・運用の考え方」によれば、実務経験とは、顧客への説明や物件調査といった取引に関するものをいい、受付・秘書・総務・人事・経理・財務など、 顧客と直接接触がない部門に所属下期間や、単に補助的な事務に従事した期間は、実務経験の期間に算入しないことが適当と解されている。
＜宅地建物取引士資格登録＞
登録先登録を受けようとする者が合格した試験を行った都道府県知事
→登録の移転後、登録が消除され、再登録を受ける場合も同様
登録の要件（１）登録の基準に該当しないこと
（２）次のいずれかに該当すること
　①２年以上の実務経験を有すること
②国土交通大臣がその実務経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めたこと（登録実務講習）を受講し終了すること
登録の効力・全国に及ぶ
・登録の消除を受けない限り一生有効



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