宅建業法

6-4　宅地建物取引士（登録の移転）

宅地建物取引士資格試験登録をした後、別の都道府県に登録を移転できるか？

　東京都知事登録の宅地建物取引士が、大阪府内の宅建業者の事務所に勤務するとしよう。宅地建物取引士登録の効力は全国に及ぶから、東京都知事登録 ままでもいっこうにか。まわない。しかし、７章で学習するように、宅地建物取引士は５年ごとの宅地建物取引士証交付の際に「登録先の知事の指定する講習」を 受講しなければならない。普段大阪で勤務しているのに、それだけのためにわざわざ東京まで出向くのは大変だ。
　このように、登録先以外の都道府県内に所在する宅建業者の事務所で業務に従事し、又は従事しようとする場合、当該事務所を管轄する 知事にたいして、登録の移転を申請することができる。したがって、上記の場合、大阪府知事に対して、登録の移転を申請することができる。 しなければならないわけではなく、するかどうかは任意だ。
　なお、住所が変更になっただけの場合は、登録の移転を申請することはできない。
　登録の移転をすると、これまで持っていた古い宅地建物取引士証は失効するので、宅地建物取引士としての事務を行うためには、新たに登録した知事から、 新たな宅地建物取引士証の交付を受けなければならない。宅地建物取引士証の有効期間は５年だが、登録移転後に交付される宅地建物取引士証の有効期限 が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引士証である。古い宅地建物取引士証の残りの期間となる。例えば、 宅地建物取引士証の交付を受けて２年経過した時点で登録の移転をし、あらたな宅地建物取引士証の交付を受けたばあい、新たな宅地建物取引士証の有効期限は ３年となる。したがって、５年ごとの宅地建物取引士証交付の際に受講しなければならない法定講習は、今回については 受講する必要はない。新たな宅地建物取引士証は、古い宅地建物取引士証と引き換えに交付される。

＜登録の移転＞

6-5　宅地建物取引士（変更の届出）

宅地建物取引士資格登録をした後、住所がかわったり、転職した場合、どうする？

　登録は、知事が「宅地建物取引士資格登録簿」に一定事項を登載することによって行われる。
　登録を受けている者は、その内容に変更があったときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。 ＜変更の登録が必要な事項＞
　東京都内にのみ事務所を有する宅建業者が神奈川県に事務所を設置すると、その宅建業者に勤務している宅地建物取引士は全員、変更の届出が必要 となる。それはなぜだろうか。この場合、宅建業者は大臣免許への免許換えが必要であり、免許換えをすると免許所番号が変わる。宅地建物取引士にとって、 勤務先の宅建業者の免許証番号が変わったことになるので、変更の登録が必要となる。

6-6　宅地建物取引士（死亡の届出）

宅地建物取引士が死亡したり、破産したりした場合、どのような手続きが必要なのか？

１　死亡等の届出とは

　 　「宅地建物取引士を止めます」という届出は、本人がしなければ ならないのが原則である。たとえば、宅建業者が破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者となって宅建業者を止める場合は、破産管財人が届け出るが 、宅地建物取引士が破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者となって宅地建物取引士を止める場合は本人が届け出る。
　宅建業者には個人事業者と法人事業者があるが、宅地建物取引士は例外なく一個人である。一個人が仕事を止めるにあたり、他人が7世話を 焼いて届け出てくれたりしないのだ。
　しかし、死亡を理由として宅地建物取引士を止める場合は、さすがに本人が届け出るというわけにはいかない。したがって、この場合は相続人が 届け出る。
　また、心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるものとなったとき、 宅地建物取引士本人が届け出ることができることもあり、それは難しいこともある。したがって、この場合は事情に応じて本人または保護者である 法定代理人もしくは同居の親族が届け出る。
　

２　登録の消除

　 　死亡等の届出以外にも、本人から登録を消除の申請が「あったとき、死亡の事実が判明したとき、試験の合格が取り消されときには、 知事は登録を消除しなければならない。また、不正の手段により登録を受けた場合のように、登録消除処分の対象事由に該当すると、 登録消除処分を受ける。
　なお、登録を消除されても「宅建士試験合格」という身分は変わらない。
＜各種手続きまとめ＞

７　宅地建物取引士証

宅地建物取引士証をめぐる各種手続きの整理

１　宅地建物取引士証の交付

　 登録先の知事から宅地建物取引士証の交付を受けて初めて宅地建物取引士になることができ、宅地建物取引士としての事務を行うことができる。 登録を済ませていても、宅地建物取引士証の交付を受けていなければ、宅地建物取引士としての事務を行うことはできない。
　宅地建物取引士証の交付を受けるためには、最新の法令等の知識を習得するため、登録先の知事が指定する講習(法定講習）を受講しなければならない。 ただし、宅建士試験合格の日から１年以内に交付を受ける場合は、まだ学習内容が頭にのこっているはずなので受講する必要はない。
　なお、登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付を受ける場合には、法定講習の受講は不要である。 ＜宅地建物取引士証の交付＞

１　掲示・提出・返納義務

　 　宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を「提示」しなければならない。 また、重要事項の説明の際は、請求がなくても「提示」しなければならない。
　宅地建物取引士が事務の禁止処分を受けたときは、すみやかに、交付を受けた知事に宅地建物取引士証を「提出」しなければならない。 宅地建物取引士証を所持させておくと、重要事項説明をしようという気を起こさないとも限らないので、取り上げてしまうのだ。事務禁止期間満了後、 返還請求をすれば直ちに返還される。東京都知事登録の宅地建物取引士でも、大阪府で悪いことをすれば「処分を受けた」大阪府知事でなく。 「交付を受けた」東京都知事に提出しなければならない。
　登録が消除宅地建物取引士証が失効した場合は、すみやかに、交付を受けた知事 に宅地建物取引士証を「返還」しなければならない。 もう、宅地建物取引士証は必要なく/font>なるからである。
　なお、この提示・提出・返納義務に違反すると、10万円以下の過料（行政罰。刑罰である科料とは異なる） に処せられるが、重要事項の説明以外で「取引関係者から請求があった場合の掲示義務」に違反したとしても、罰則はない。

３　宅地建物取引士証の書換え交付

　 　宅地建物取引士の氏名・住所が変わった場合、変更の登録の申請とともに、 宅地建物取引士証の書換え交付を申請しなおさなければならない。宅地建物取引士証には本籍や勤務先の宅建業は 載っていないので、これらが変わっても書換え交付は不要です。 ＜宅地建物取引士証の掲示・提出・返納義務＞

8-1　営業保証金（供託）

営業保証金とは何だろう？営業保証金の供託の段階ではどのような規制があるのだろう？

１　営業保証金制度

　 　宅建業者が扱う「宅地」「建物」は、お客さんにとって人生で最大の買い物だ。「売ったマンションをお客さんに引き渡せない」なんてことになると、 お客さんの人生真っ暗である。
　宅建業者が損害賠償金を支払えばいいが、経営が傾いたために迷惑をかけた、なんていう場合は、支払いを期待しても望み薄だろう。そういう事態に 備えて、宅建業者は、供託所という役所にお金を（本店だけなら1000万円）を預けておかないと、開業してはいけないことになっている。 損害を被ったお客さん（宅建業者を除く）にはそのお金から支払われる。こてが営業保証金制度だ。

２　どこにいくら供託するのか

　 　営業保証金の額は、本店（主たる事務所）1,000万円、支店500万円だ。これをまとめて本店の最寄りの供託所（法務局）に供託する。 支店の最寄りの供託所にいちいち供託して回るのではない。なお、事務所以外の案内所や展示会場の分はいらない。たとえば、東京の本社及び支店２つ（ 埼玉支店、千葉支店）がある場合、1000万円＋（500万円×２）＝2000万円を、本店の最寄りの供託所に供託することになる。
　

３　どうやって供託するのか

　 　営業保証金は、金銭でも有価証券（国債証券、地方債証券）でも供託できる。しかし、手形・小切手・株券による供託はできない。これらは現金化できなかったり 価値が変動したりするからだ。1,000万円供託されているはずが、いざお客さんが支払いを受けようとしたときに100万円の値打ちしかない、と いうのではマズいのだ。

４　営業保証金の供託と事業の開始

　 　「供託＋届出」で事業開始OKだ。事務所数に応じた営業保証金を供託し、免許権者に届出た後でなければ、どこの事務所でもどこの事務所でも業務を開始できない。 なおこの届出は、他の申請や届け出と違い、大臣免許の業者であっても大臣に直接おこなう。

５　供託した旨の届出がない場合

　免許権者は、免許を与えた宅建業者が、３カ月たっても営業保証金を供託した旨の届出をしてこない場合、「早く届け出をしなさい」 と催告しなければならない。そして、催告が着いてから1ヵ月たっても届出がないときは、 免許を取り消すことができる。

５　事務所を新設した場合

事務所を新設した場合、新設した事務所１つにつき500万円の営業保証金を、本店の最寄りの供託所に供託しなければならない。免許取得時と同様 「居宅＋届出」をしないとその事務所はオープンできない。
＜１.営業保証金の供託＞
※　供託した旨を免許権者に届出た後でなければ、すべての事務所で事業を開始できない（違反した場合、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる）。
＜２.供託すた旨の届出がない場合＞
　（１）免許をした日から３カ月以内に届出がなければ、免許権者は、催告しなければならない(必要的）。 　（２）催告を到達した日から１カ月以内に届出がなければ、免許権者は、免許を取り消すことができる(任意的）。
＜３.事務所を新設した場合＞
　新たに営業保証金を本店の最寄りの供託所に供託し、その旨を免許権者に届出なければ、新設した事務所において事業を開始できない （違反した場合、６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。）

8-2　営業保証金（保管替え等）

本店移転に伴い、最寄りの供託所が変わったらどうする？

１　主たる事務所の移転により、最寄りの供託所が変更したとき

　 １.金銭のみで供託している場合
　 　営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならなかった。では、主たる事務所が移転し、最寄りの供託所が変わったときはどうしたらよいのだろうか。 　営業保証金を金銭のみで供託している場合は、遅滞なく費用を与納して、営業保証金を供託している供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄り供託所への 保管換えを請求しなければならない。
２.有価証券のみ、又は有価証券と金で供託している場合
　営業保証金を有価証券のみ、又は有価証券と金銭で供託している場合、遅滞なく、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に 新たに供託しなければならない。そのうえで、従前の供託所に供託していた営業保証金を取り戻すことになる。保管替えはできないのだ。
　まず従前の供託所から営業保証金を取り戻し、それを移転後の供託所に供託できれば便利だが、この方法は認められていない。営業補償金が 供託されていない期間ができてしまうからだ。

２　届出

　 　上記の保管換え又は供託をしたときは、遅滞なく免許権者に届け出なければならない。この届出は、大臣免許の宅建業者であっても大臣に直接行う。

8-3　営業保証金（還付）

営業保証金から還付を受けることができるのはどんな人？還付後の手続きはどうしたらいいのか？

１　還付を受けられる者

　 　宅建業者と宅建業に関して取引をした者（平成29年4月1日以後に取引をした宅建業者を除く）は、取引により生じた債権に関し、 営業保証金の還付を受けることができる。宅建業に関して取引をした者とは、宅地・建物の購入者、媒介・代理の依頼等であり、 一言でいえば「客」である。
　これに対し、宅建業に事業資金を融資した銀行、宅建業者の広告を扱った広告業者、給料を支払ってもらわなかった宅建業者の使用人、平成29年4月1日 以後に取引の相手方となる宅建業者等は、宅建業に関し取引をした者に該当しないため、営業保証金の還付を受けることができない。

２　還付の額

　 　還付の額は、供託されている営業保証金の範囲内だ。債権額が3000万円でも、供託している営業保証金が2000万円なら2000万円まで。 ない金は出せないのだ。

３　不足額の供託

　 　還付があれば、その分を足す必要がある。宅建業者は、免許権者から不足の通知があった日から２週間以内に供託所に 供託しなければならず、供託から２週間以内に免許権者に届け出なければならない。免許取得時や事務所新設時と同様、 やっぱり「供託＋届出」なのだ。 ＜営業保証金の還付＞

8-4　営業保証金（取戻し）

宅建業者が廃業するなどして営業保証金の供託が不要となった場合、営業保証金はどうなる？

　宅建業をやめたり、支店を1つ閉めたりした場合、営業保証金を取り戻すことができる。
　しかし、まだ還付請求をしていない債権者がいる可能性があるので、原則として、6ヵ月下らない（6カ月以上）の 股間を定め、。「債権をお持ちの方は申し出でください」と広告してからでないと、取り戻すことはできない。
　ただし、取り戻し事由発生から10年経過した場合と、下記の表の④⑤については、広告をせずに取り戻すことができる。 10年経過すれば債権が時効消滅している可能性が高いし、④は移転後の供託所に供託されている営業保証金から、 ⑤は弁済業務保証金から還付を受けられるからだ。
＜営業保証金の取戻し＞

9-1　弁済業務保証金（供託等）

弁済業務保証金とはなんだろ？

１　弁済業務保証金制度

　 　「事務所は自宅、従業員は配偶者」でも宅建業は開業できる。しかし、こじんまりと商売を始めようとしている宅建業者にとって、 営業保証金は1,000万円は目玉が飛び出るほどの大金だ。宅建業をやめたら戻ってくるとはいえ、これではほとんどの人が開業に二の足を 踏むだろう。実はいいてがある。保証協会に加入すれば1,000万円はあずけなくていいのだ。代わりに保証協会に60万円納めればよい。この 60万円を保証協会がン弁済業務保証金として供託所に預ける。ダマされたような気がするかもしれないが、なんと加入業者から損害を受けた お客さんが支払ってもらえる金額の上限は、「営業保証金と同じく、1,000万円なのだ。
　そのからくりはこうだ。一業者ずつの負担額は少なくても、保証協会には、全国から何万もの宅建業者が加入しているため、まさに 「塵も積もれば山となる」状態。供託所には多額の弁済業務保証金が供託されている。協会加入業者から損害を受けたお客さん （宅建業者を除く）には、この弁済業務保証金から支払われるのだ。ただし、保証協会はあくまで建替え払いをしているに すぎず、問題の宅建業者は、支払い額に相当する額を後でキッチリ保証協会に納めなければならない。

１　弁済業務保証金分担金と弁済業務保証金の関係

　 　保証協会に加入すれば営業保証金を供託しておく必要はなくなる。保証協会におは、ハトマークの全国宅地建物取引業保証協会と、ウサギマークの 不動産保証協会の２つがあり、１つの保証協会の社員になると、他の保証協会の社員にはなれない。
宅建業者が保証協会に加入するには、加入しようとする日までに、弁済業務保証分担金 （以下「分担金」という）を必ず金銭で保証協会に納付しなければならない。 分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき30万円の割合による合計額だ。
　保証協会は、分担金の納付を受けた日から1週間以内に、納付額に相当する額の弁済業務保証金を、法務大臣及び国土交通大臣の定める 供託所に供託しなければならない。弁済業務保証金は営業保証金と同様、金銭のみならず有価証券で供託できる。 供託後、保証協会は、社員である宅建業者の免許権者に対して、供託した旨の届出をしなければならない。
　 ＜保証協会加入時＞

１　事務所を新設した場合

　 　保証協会の社員である宅建業者が事務所を新設したときは、その日から２週間以内に、新設した事務所１つにつき30万円の分担金を、保証協会に 納付しなければならない。この期間内に納付しないときには、保証協会の社員の地位を失う。つまり、保証協会を首になるということだ。社員の 地位を失った者が宅建業を続けていくには、社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
＜事務所を新設時＞

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