宅建業法

宅建業法とはこんな科目

 過度の住宅不足に陥っていた戦後の日本には宅建業を規制する法律はなく、まさに無法状態。「いい家がありますよ」と近づいて金銭を巻き上げる 悪質不動産屋が跳粱跋扈(ちょうりょう-ばっこ)していた。そんな中、昭和27年に設定されたのが宅地建物取引業である。
 これにより、宅建業は免許を受けた者しか営業できなくなった。宅建業者にふさわしくない者には免許は与えられない。無免許で営業すれば懲役刑・罰金 刑が待っている。消費者に損害を与えないため、保証金制度も創設された。取引主任者(宅地建物取引市)制度が設けられ、契約前に重要事項の説明をすることが 義務付けられた。報酬額も法定され「ぼったくる」ことはできなくなった。  依頼、宅建業は、宅建業の業務の適正な運営と宅地建物の取引の公正とを確保するとともに、宅建業の健全な発展を促進し、購入者等の利益の保護と 宅地建物の流通の円滑化とを図っている。

1-1 宅地建物取引業の意味(定義)

「宅建」又は「建物」の「取引」を「業」として行うには、免許が必要となる。それぞれどのような意味だろう。

 宅地建物取引業とは

 宅地建物取引業をするには、原則として宅地建物取引業の免許が必要だ。宅地建物取引業(以下、「宅建業」という)とは、 「宅地」又は「建物」の「取引」を「業」として行うことが。どれかsが欠けると宅建業ではない。「宅地」の「取引」はするが 「業」でなかったり、「宅地」ではない土地の「取引」を「業」として行ったりする場合、宅地業ではないので免許はいらない。。

 宅地とは

 土地建物取引業法上の「宅地」とは、次の3つである。登記簿上の地目は無関係です。
1 現在建物が建っている土地
  建物の種類は住宅に限らず、工場、店舗等、何でもよい。 2 建物を立てる目的で建てる目的で取引する土地
  原野を別荘予定地として分譲する場合のように、現在建物が建っていなくても、建てる目的で取引するのであればすでに宅地である。 3 用途地域内の土地
  詳しくは都市計画法で学習するが、用途地域とは、第一種低層住居専用地域、商業地域などのように、都市計画法で、土地をどのような 用途で利用するかの青写真が決められた土地のことだ。用途地域内の土地は、田んぼでも畑でも駐車場でも宅地にあたる。遅かれ早かれ建物 は建っていくので、現在建っていなくても、さしあたって建てる目的がなくても宅地にあたるのだ。しかし、さすがに、現在、道路、公園。河川・広場 ・水路である土地は宅地でない。建物が建っていくとは考えにくいからだ。なお、用途地域内の「道路予定地」は宅地である。現在は 道路でないkらだ。

 建物とは

   マンションの一室も一軒の建物である。つまり、10戸のマンションは。10軒の建物だ。

 取引とは

 マンション管理業や建築業をするには宅建業の免許はいらない。宅建業の「取引」ではないからだ。宅建業の取引とは、以下の8種類だ。 1 自ら売買・交換
 自己所有の宅地・建物を販売したり、他所の物件と交換したりすることだ。 一方、貸しビル業のように、自己所有の宅地・建物を貸すこと(自ら賃借)は、」取引にはあたらない
2 売買・交換・貸借の媒介
  いわるる仲介・あっせんのこと。例えば、売主の依頼を受けて、買主を見つけてあげることである。
3 売買・交換・貸借の代理
  売買・交換・貸借の当事者の代理人となって契約すること。たとえば、売主の依頼を受けて、売主の宅地を代わりに売ってあげたりすることだ。

 業とは

   取引をしたとしてもそれが「業」にあたらなければ免許は不要です。「業」とは、①「不特定かつ多数人」に対して、②「反復継続」して 取引をすることをいう。実際に試験に出た例。
事例業に当たるかどうか
会社が自社の従業員のみを対象に宅地を販売あたらない(「特定」されているから」)
多数の知人又は友人に対して売却あたる(「特定」とは言えないから」)
多数の公益法人に対して売却あたる(「特定」とは言えないから」)
 「分譲」は原則として業にあたるが、「一括して売却」は「反復継続」していないので業にはあたらない。
 しかし、。「一括して代理・媒介を依頼」した場合は業に当たる可能性はある。たとえば、10区画の宅地の所有者Bから一括して売却の代理の 依頼を受けたAが、「不特定かつ多人数」に対し、「反復継続」して売却すれば、Aだけでなく、依頼者Bも免許が必要である。 Bは「自ら売買」している「売主」だからだ。
 1  原則、宅建業の免許が必要br>
宅地①現在建物が建いている土地
②建物を建てる目的で取引する土地
③用途地域内の土地(だだし、現在、道路、公園。河川・広場・水路であるものは除く)
建物地味所や倉庫、建物の一部(マンションの1室)も含まれる
取引
自ら売買交換
代理して売買交換賃借
媒介して売買交換賃借
①不特定かつ多人数に対して、②反復継続して取引をすること。
 2 「宅地」又は「建物」の「取引」を「業」として行うのであれば、宅建業者が代理・媒介として関与する場合であっても、免許を受けなければならない。

1-2 宅地建物取引業の意味(例外)

免許がなくても「宅地建物取引業」を行うことができる者は誰?

1 無免許事業等の禁止

 宅建業の免許を受けていない者は、宅建業を営んではならない。宅建業者が媒介・代理として関与している場合でも、免許を受けていないものが業として 行う宅地建物取引は、無免許事業に該当する(関与した宅建業者は業務停止処分の対象となり、情状が特に重い場合は免許取消処分の対象と「なる)。
 また、宅建業の免許を受けてないものが、看板を出すなど宅建業を営む旨の表示をしたり、宅建業を営む目的をもって広告をしたりすることも禁止される。

2 例外的に免許が不要な者

 一定の信託会社・信託銀行・国・地方公共団体等、免許をもらわずに宅建業を行うことができる。
 ①信託会社・信託銀行
  一定の信託会社や信託銀行は、宅建業法のうち免許に関する規定が適用されず、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなされる。宅建業を営もうとするときは 、一定の事項を国土交通大臣に届け出ればよい。ただし、宅建業法の他の規定(保証金の供託や宅地建物取引士の設置など)は適用される。
 ②国・地方公共団体等
  国や地方公共団体(都道府県・市町村)は、「公」の機関だ。都市再生機構は国とみなされ、地方住宅供給公社は地方公共団体とみなされるので、これも 「公」の機関だ。これらの「公」4の機関には宅建業法の規定はいっさい適用されない。だから当然免許もいらない。これに対し「農業協同組合」や「宗教法人」は「公」 ではないので免許が必要である。

2-1 事務所の位置(事務所とは)

宅建業法上「事務所」とは?

 開業するためには、何はともわれ、事務所を設置しなければならない。
 宅建業者の本店は、そこで直接宅建業を営んでいなくても事務所にあたる。本店は、支店に命令を出す頭脳の役割を果たすからだ。
 これに対し、支店については、宅建業を営む支店だけが事務所にあたる。4章-1で学習するように、宅建業の免許を都道府県知事からもらうのか国土交通大臣からもらうのかは、 「事務所」がどこにあるかによって決まる。また、8章で学習する営業保証金や9章で学習する弁済業務保証金の金額も」、「事務所」の数によって決まる。

<事務所とは>

本店(主たる事務所)
宅建業を営む支店(従たる事務所)
継続的な業務を行うことができる施設で、宅建業に係わる契約締結権限を有する使用人を置くもの(営業所)

2-2 事務所の位置(5点セット)

事務所に備え付けなければならないものは何?従業者証明書制度とは?

1 事務所に備え付けなければならないもの

 事務所をセットしたら、次は、その事務所に5点セットを備えなければならない。すなわち、①標識、②報酬額の表示、③帳簿、④従業員名簿、⑤成年者である 専任の宅地建物取引士の5点である。本店にまとめて設置するのではなく、事務所ごとに設置する。
 違反した場合は監督処分の対象となり、罰則の対象ともなる(未成年である専任の宅地建物取引士設置義務違反は100万円以下の罰金、その他は50万倇以下の罰金)。
 1 標識
  標識は、正式には「宅地建物取引業者票」といい、宅建業者自ら看板屋さんに注文してつくってもらうものである。免許権者から交付される「免許所」とは別者なので、 「免許証」を掲示しても標識の掲示義務を果たしたことにはならない。 <標識>
 
宅地建物取引業者票
免許所番号国土交通大臣
     知事(  )第    号
免許有効期間年月日から
年月日まで
商号又は名称 
この事務所が置かれている専任の宅地建物取引士の氏名 
主たる事務所の所在地 
電話番号()
■縦30㎝以上、巾35㎝以上の大きさ
 2 報酬額の表示
 26章で学習するように、宅建業者が媒介・代理をして契約を成立させた場合の報酬については限度額の制限がある。報酬額の掲示は、それぞれ 依頼者にわかりやすくするためのものだ。  3 帳簿
  帳簿とは、取引台帳のことである。宅建業者は、取引の都度、その(ア)年月日、(イ)宅地建物の所在・面積、(ウ)取引態様の別、(エ)契約当事者の氏名・住所、 (オ)取引に関与した他の宅建業者の商号・名称(個人業者の場合は氏名、(カ)宅地建物の概況、(キ)売買金額、交換差金、賃料、(ク)報酬の額。 (ケ)鳥ヒヒに関する特約その他参考となる事項を記載しなければならない。なお、宅建業者が自ら売主となる新築住宅の場合、宅建業者は一定の 瑕疵については引渡しから10年間は担保責任を負うため、上記に加え、(コ)新築住宅を引き渡した年月日、(サ)新得住宅の床面積、(シ)保険に加入している場合は 保険法人の名称なたは商号等をも記載しなければならない。帳簿のついては、各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間(宅建業者自ら売主となる新築住宅に係わるものに あっては10年間)保存しなくてはならない。
 4 従業者名簿
  従業者名簿には、従業者の(ア)氏名。(イ)従業者証明書番号。(ウ)生年月日、(エ)主たる職務内容、(オ)宅地建物取引士であるか否かの別、(カ) 事務所の従業員となった年月日、(キ)事務所の従業者でなくなったときはその年月日を記載しなければならない。しかし、住所を記載する必要はない。
 従業者名簿については、最後の記載をした日から10年間保存する義務がある。また、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供しなければならない。 <従業員名簿>
 
氏名性別生年月日従業者証明書番号主たる職務内容宅地建物取引士であるか否かの別事務所の従業員となった年月日事務所の従業者でなくなったときはその年月日
        
        
 5 成年者である専任の宅地建物取引士
  成年者である専任の宅地建物取引士とは、原則20歳以上の常勤の宅地建物取引士のことである。ただし、未成年であっても、個人で免許を受けて宅建業者となった場合 と、法人業者の役員となった場合には、主として業務に従事する事務所等について成年者である専任の宅地建物取引士とみなされる。
 成年者である専任の宅地建物取引士は、業務に従事する者5名に1名以上の割合で設置しなければならず、欠員による不測の場合、2週間以内に、 補充などの必要な措置をとらなければならない。
<事務所に備えなければならないもの(5点セット)>
 
取引の関係者から請求があったときは閲覧させなければならない。
 保存義務閲覧義務
①標識  
②報酬額の表示  
③帳簿、新築住宅の売主となる場合各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後10年間保存なし
新築住宅の売主となる場合以外各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存
④従業員名簿最終の記載した日から10年間保存 
⑤成年者である専任の宅地建物取引士(業務に従事する者5名に1名以上)  

2 従業者証明書制度

 宅建業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなければ、業務に従事させてはならないこととされている。従業者証明書を携帯させるべき者の 範囲は、代表者、役員(非常勤を含む)を含んだ、全ての従業員等である。単に一次的に事務の補助をする者にも携帯させなければならない。
 違反すると宅建業者がペナルティを受ける。業務停止処分と50万円以下の罰金だ。
 なお、従業員は、お客さんから請求があったときは従業員証明書を提示しなければならない。

3 免許の基準(

免許を受けることができない者とは?

 お客さん保護のため、宅建業者にふさわしくない者にはメンバーを与えない(免許の基準)。全部で16種類あり、 3つのグループに分けられる。

1 免許申請者自身に問題がある場合

2 関係者に問題がある場合

3 申請上手続きに問題がある場合

1 免許申請者自身に問題がある場合(第一グループ)

①破産手続きの決定を受けて復権を得ない者
 ただし、破産手続き開始の決定を受けた者が復権を得た場合は、すぐに免許を受けられる。下記の②などと異なり、5年間末必要がない。
②禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、また、刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
 刑の重さは、科料→拘留→罰金→禁錮・→懲役→死刑の順。禁固刑以上の刑とは、試験対策上、禁錮刑・懲役刑の2つです。どちらも刑務所に入る刑罰だ。つまり、 刑期を終えても5年はダメ、ということ。刑の全部の執行猶予付きの場合、執行猶予期間中はダメだが、執行猶予期間が満了すると刑の言渡しの 効力が消滅するので、翌日からすぐに免許を受けることができる。5年末必要はない。
 また、禁錮刑・懲役刑の判決を受けても、控訴中・上告中の者は免許を受けることができる。控訴審や上告審で、もっと軽い刑になったり、もしかすると無罪になったり、 するかもしれないからだ。
③宅建法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、 もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処され、その刑の執行をおわり、又は、執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者。
禁固・懲役→罪名問わず5年ダメ!
罰金   →宅建業法違反・暴力系の犯罪・背任罪の5年ダメ
 罰金刑をくらっても、公職選挙法違反・道路交通法違反や犯罪名に「過失」がつくもの(ex業務上過失致死罪)などであれば免許は受けられるのだ。
➃暴力団又は暴力団でなくなった日から5年を経過しない者(以下暴力団員等」という。)
 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律2条6号に規定する暴力団体等が不動産取引に関与すると、不動産業界全体の信用が低下してしまう。そこで、 暴力団員等を宅建業者から排除することを、宅建法で明確にきていした。
⑤ 免許申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をしたもの
 土地の投機的取引に関与して、国土利用計画法23条の届け出をせず、かつ、無免許で宅地の売買を数回行っていた場合などがこれにあたる。
宅建業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
 過去の宅地建物取引に関して詐欺、脅迫等不正行為や重大な契約違反を行った経歴がある場合等がこれにあたる。
⑦心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
 精神の機能の障害により宅建業を適正に営むに当たって必要な認知、判断、及び意思疎通を適切に行うことができない者がこれにあたる。
⑧ 宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許を取り消され、取り消しの日から5年を経過しない者
(a)不正手段による免許取得。(b)業務停止処分対象行為で情状が特に重い。(c)業務停止処分違反。以上「3つの悪事」 のどれかに該当して免許を取り消された者は、5年間免許を取り直せない
⑨宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許を取り消された者が法人である場合において、免許取消処分の聴聞の期日及び場所の 公示日前60日以内に役員であった者で、取消し日から5年を経過しない者
 会社が「3つの悪事」で免許を取り消されたとしよう。免許取消処分の前には聴聞(言い訳を言える機会)が行われるが、その聴聞の期日・場所が公示され た日の前60日以内に1日でも在籍していた役員は「3つの悪事」に関与しているとみなされ、免許取り消しから5年間は免許を受けることができない。 これまでの経験や人脈を活かして独立開業しようとしても無理なのだ。会社を悪事に導いた張本人だから、宅建業界から締め出されるわけだ。
 なお、役員とは、業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準じる者(以下、「取締役等」)をいうが、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する 者であるかを問わず、法人に対し取締役等と同等以上の支配力を有する者と認められる者も含む。 しかし、単なる支店長や専任の宅建建物取引士は、役員ほど偉くなかったので助かる。会社の免許が取り消されても、すぐに免許を取って、独立して宅建業を 営むことができる。
⑩宅建業法66条1項8号又は9号に該当するとして免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から、処分をするかしないかを決定する日まで の間に解散・廃業の届出をした者(解散・廃業につき相当の理由のある者を除く)で、届出の日から5年を経過しない者
 「3つの悪事」は必要的免許取消事由なので、やれば免許は必ず取り消される。聴聞で言い訳を言っても無駄である。「3つの悪事」をやった 宅建業者が、経歴にケチがつくことを恐れ、免許取消処分の公示日後、免許取消処分を受ける前に自ら廃業した としよう。この場合も免許取消処分を食らったものと扱われ、やっぱり5年間は免許は受けられない。
⑪ ⑩の期間内に合併により消滅した法人又は解散・廃業の届け出のあった法人(合併・解散・廃業につき相当の理由のある法人を除く)の 聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅又は解散・廃業の届出の日から5年を経過しない者

2 関係者に問題がある場合(第2グループ)

⑫ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む)が、 前記①~⑪のいずれかに該当する場合
 「業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」とは、「親から営業許可を受けていない未婚の未成年者」のことである。 実際の業務は親が代理したり、親の同意をもらったりして行っていく。だから、親がしっかりしていないとダメなのだ。 親が破産者だったり、刑務所を出てから5年経っていなっかったりしたら、その未成年者は免許を受けることができない。
 これに対し、「営業に関し成年と同一の行為能力を有する未成年者」は、親から営業許可を受けており、宅建業の世界では大人扱いだ。 親がどうであろうが無関係である。未成年者本人が免許基準に該当していなければ、免許を受けることができる。
⑬ 法人で、その役員又は政令で定める使用人のうちに、前記①~⑪のいずれかに該当する者がいる場合
 政令で定める使用人とは、事務所の代表者(支店長)のことである。
 役員や支店長クラスにダメな人(「3つの悪事」で免許取消処分をくらった人など)がいれば、会社として免許を受けることができない。
⑭ 個人で、政令で定める使用人のうちに、前記①~⑪のいずれかに該当する者がいる場合
⑮ 暴力団員等がその事業を支配する者
 暴力団員等によって事業活動を支配されている者には宅建業の免許は与えない。

3 申請手続き上の問題(第3グループ)

⑯ 事務所ごとに法定数の成年者である専任の宅地建物取引士を置いていない者
⑰ 免許申請書の重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合

<免許基準のまとめ>

〇:免許を受けられる  ✕:免許を受けられない
1 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ない者✕  →福建を得れば直ちに〇
2刑罰に処せられた者
 免許の可否その他
懲役罪を問わず5年間✕ ・執行猶予中は×
・刑の全部の執行猶予満了は直ちに〇
・公訴・上告中は〇
禁錮
罰金・宅建業法違反
・暴力的な犯罪(傷害罪・暴行罪・脅迫罪など)
・背任罪
5年間
上記以外での罰金
拘留
科料
3免許取消処分を受けた法人とその役員・政令で定める使用人
a 不正手段で免許を取得した
b 業務停止処分対象事由に該当し情状が特に重い
c業務停止処分に違反した
免許取消処分を受けた法人5年間✕
役員5年間✕
政令で定める使用人5〇
免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分決定日までの間に相当の理由なく解散・廃業の届出をした法人5年間✕
役員5年間✕
政令で定める使用人
※免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日前60日以内に役員 4 役員又は政令で定める使用人が免許欠格者である法人
役員が✕→法人が✕
政令で定める使用人が✕
5 法定代理人が免許欠格者である未成年者
法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員が)✕→成年者と同一の行為能力を有しない未成年者✕
成年者と同一の行為能力を有する未成年者〇

権利のトップ

次のページ