法令上の制限

2-5 建築基準法(高さ制限)

斜線制限と日陰制限について

1 斜線制限

 斜線制限とは、地面から一定の基準で引いた斜線の内側に収まるように建物を建てなければならない、という規制です。
1 道路斜線制限
  敷地の前面道路の反対側の境界線から、敷地の上空に向かって一定の勾配で斜線を引き、その斜線の内側におさまるように建物 を建てなければならない。こうすることで、道路の日照・通風を確保することができる。道路傾斜制限は、都市計画区域と淳都市計画区域のすべての 地域に適用される。道路が暗くなってしまうと困るのは、どこの地域であっても同じだからだ。
2 隣地斜線制限
 隣地斜線制限は隣地に日照・通風を確保するためのもの。対象建築物の高さが31m又は20mを超える建築物である。したがって、建築物 の高さが10m又は12mに制限される第一種・第二種低層住居専用地域。田園住居地域には適用されたい。
3 北側斜線制度
 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域と第一種・第二種中高層住居専用地域は、いずれも良好な住居の環境を保護する 地域だ。洗濯物も布団もしっかり乾いてはしいし、リビングには日が当たってほしいし、花壇の草花もうまく育てたい。 そこで、隣の建物の南側に日が当たるよう、5m又は10mを超える建築物が対象となる、特別厳しい北斜線がかけられるのだ。
 なお、さらに厳しい高さ制限として、後述する日照規制がある。第一種・第二種低層住居専用地域で日照規制を受ける場合は、 北側斜線制限の適用はない。

<斜線制限>

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都市計画区域及び準都市計画区域内道路斜線制限隣地斜線制限北側斜線制限
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域〇(日影規制区域は除く)
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
用途地域の指定」のない区域

2 日陰による中高層建築物の高さの制限(日陰規制)

1 日陰規制とは?
 文字どうり、日陰を作らないようにしろ、という規制だ。といっても全く作らないのは無理なので、一定の時間に抑えるようにしろ、。 ということである。
 都市が過密になると、間接的に日照を保護する斜線制限ぐらいは追い付かなくなる。そこで、住宅地の中高層建物について、直接的に 「氣影そのもの」を規制する日陰規制が設けられている。

<日陰規制>

対象地域制限を受ける建築物
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
左の地域のうち条例で指定する区域①軒の高さ7m超、又は②地階を除く階数が3階以上
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域域
準工業地域
③高さ10m超
用途地域の指定」のない区域①②③から地方公共団体の条例で、指定する

2-6 建築基準法(低層住居専用地域等内に特有の規制)

第一種・第二種低層住居専用地域及び田園住居地域内においてのみ適用される建築制限には、どのようなものがある?

 第一種・第二種低層住居専用地域及び田園住居地域は、住宅環境保護がとくに強く求められる用途地域なので、特別 の規制が設けられている。 1、高さ制限

<建築基準法(低層住居専用地域等内に特有の規制>

原則10m又は12mのうち、都市計画で定められた高さの限度を超えてはならない。
例外①敷地の周囲に広い公園・広場・道路等の空地があり、低層住宅に係わる良好な 住居環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可した建築物
②学校等、その用途からみてやむを得ないと認めて特定行政庁が許可した建築物

2、外壁の後退距離の限度
 第一種・第二種低層住居専用地域及び田園住居地域に関する都市計画には、必要があれば外壁の後退距離(1.5m又は1m)を 定めることができる。外壁の後退距離の限度が都市計画で定められた場合には、都市計画で定められた限度以上、外壁等を 敷地境界線から後退させなければならない。

2-7 建築基準法(道路規制)

道路との関係で、建物の敷地にはどのような規制がくわえられているのか?

1 接道義務(建築物の敷地と道路との関係)

 建物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなけらばならない。火事のときの消化活動と避難のためだ。 だから、敷地の周囲に広い空き地がある場合などで特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は、2m未満しか 接していなくてもかまわない。
 また、特殊建築物、3階建て以上の建築物、敷地が袋路状道路にのみ接する延べ面積が150mを超える建築物、 (一戸建ての住居を除く)等の一定の建築物にゆいては、地方公共団体の条例で接道義務の要件を付加(=厳しく)することができるが 、緩和(=ゆるく)することはできない。

2 道路とは

1 建築基準法の「道路」とは
 建築基準法の「道路」とは、幅員4m以上の道路法による道路や私道などのことをいう。
2 2項道路
 古い町には幅員4m未満の道も多数存在する。だからと言って「接道義務を満たさないから建物を取り壊せ」などというのは 現実的でない。そこで、幅員4m未満の道であっても、①建築基準法の集団規定が適用されるに至った際、現に存在し、②すでに建物が 立ち並んで」いるもののうち、③特定行政庁が指定したものについては、例外的に建築基準法42条2項の規定により「道路」 とみなすのだ(2項道路)。
 2項道路の境界線は、道路の中心線から2m後退した線(一方が崖等なら教戒から4m後退した線)だ。建て替えをするときにはその 線より下がって建てなければならない(セットバック)。建替えが進めば、結果的に4mの幅員が確保される。
3 自動車専用道路
 敷地が自動車専用道路や一定の特定高架道路等に接していても、接道義務を満たしたことにはならない。これらの道路は、 消防車が自由に降りることができないし、避難する場合も使いにくいからだ。
4 私道
 私道は私有地なので、所有者は私道をどう変更しようが廃止しようが自由なはずだ。しかし、それにより接道義務を満たさなくなる 敷地ができると、火災にたいする安全対策上支障がある。そこで、道路が私道の場合、特定行政庁は、接道義務の要件を欠くに至るような私道の 変更や廃止を禁止し、又は制限することができる。

3 道路内の建物制限

 道路内に建物を建ててはいけない。邪魔になるからだ。もちろん、自動車専用道路や一定の特定高架道路等においても建築不可だ。

<道路内の建築制限>


原則道路内には、原則として、建物を建築したり、敷地を造成するための擁壁を築造してはならない。
例外①地盤面下に設ける建築物(地価商店街。地下駐車場等)
②公衆便所や巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の 同意を得て許可したもの
③公共用歩廊その他政令で定める建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の 環境を害する恐れがないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの(商店街のアーケードなど)

4 壁面線による建築制限

 特定行政庁は、壁面の指定をすることができる。壁面線が指定されると、建築物の壁等は、壁面線を越えて建築できなくなる。 これにより、道路の境界線と建築物との間に空地ができ、街区の環境をより向上させることができるのだ。

2-8 建築基準法(防火・準防火地域内の建築規制)

防火・準防火地域内では、どのような建築物に対して、どのような規制が加えられているのか?

 建築物が密集する市街地において、火災の際の延焼を防ぐために指定されるのが防火地域や準防火地域だ。

1 防火地域の建築規制

(1)原則
 延べ面積
100m2以下100m2
地階を含む階数3階以上耐火耐火
2階以下耐火又は準耐火耐火

(注)表中、耐火とは耐火建築物に限らず、耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する一定の建築物(延焼防止建築物)でもよいこと 、準耐火とは、準耐火建築物に限らず、準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する一定の建築物(準延焼防止建築物)でもよいことを表す。
(2)例外
 次のものは耐火建築物等又は準耐火建築物等にしなくてもよい。
 ①高さ2m以下のの門又は塀
 ②高さ2mを超えるも門又は塀で、建築物に付属するもの(延焼防止上支障ない構造に限る)
 ③その他の規定<>br>   看板、広告塔、装飾塔その他これに類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの、又は高さが3mを超えるものは、その主要な 部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。
 

2 準防火地域の建築規制

(1)原則
 延べ面積
500m2以下500m2超1,500m2以下1,500m2
地階を除く階数4階以上耐火耐火耐火
3階耐火又は準耐火耐火又は準耐火
2階以下-

(注)表中、耐火とは耐火建築物に限らず、耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する一定の建築物(延焼防止建築物)でもよいこと 、準耐火とは、準耐火建築物に限らず、準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する一定の建築物(準延焼防止建築物)でもよいことを表す。
(2)その他(地階を除く階数が2以下で延べ面積が500m2以下)
 木造建築物等の場合は、その外壁及び軒裏を防火構造とし、延焼のおそれがある部分の外壁開口部に片面防火設備を設けた建築物 (防火構造等という)又はそれと同等以上の延焼防止性能を有する建築物としなければならない。
 非木造建築物の場合は、延焼のおそれのある部分の界壁開口部に片面防火設備を設けた建築物(片面防火設備という)又はそれ と同等以上の延焼防止性能を有する建築物としなければならない。

3 防火地域・準防火地域に共通した建築規制

屋根建築物の屋根の構造は、一定の技術的基準等に適合するものでなければならない
開口部建築物は、その外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に、防火戸、その他の防火設備を設けなければならない
外壁外壁が耐火構造の建築物は、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる

4 複数の区域にまたがる場合
 建築物が、防火地域・準防火地域・これら以外の区域のうち、複数の地域にまたがる場合には、最も厳しい 地域の規制が適用される。
ただし、建築物が防火地域及び準防火地域に渡る場合において、建築物が防火地域外 において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物 にかんする規定が適用される

2-9 建築基準法(単体規定)

道単体規定にはどのようなどのようなものがあるの?

1 建築物の敷地の衛生・安全

 建築物の敷地は、次の条件を満たすものでなければならない。
(1) 建築物の敷地は、原則として、これに接する道の境界より高くなければならず、建築物の地盤面は、原則として、これに接する周囲の土地より 高くなければならない。
(2)湿潤な土地、出水のおそれの多い土地又はゴミその他これに類するもので埋め立てられた土地に建築物を建築する場合には、盛土、地盤の改良 その他衛生上又は安全上必要な措置を講じなければならない。
(4)建築物が崖崩れ等による被害を受けるおそれのある場合には、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。

2 建築物の構造

1 安全な構造の確保
 建築物は、自重(建物そのものの重さ)、積載荷重(建物の中の人や家具などの重さ)、積雪荷重(建物に積もる雪の重さ)、 風圧(建物に当たる風の力)、土圧(建物の地下部分にかかる土の力)、水圧(建物の地下部分にかかる地下水の力)、さらに 地震などの振動や衝撃に対して安全な構造のものとしなければならない。
 安全な構造であるために、建築物の安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合する必要がある。また、次の大規模な建築物 については、構造計算によって確かめられる安全性が必要とされる。平成18年の法改正により、 構造計算の基準が、建物の規模により細かく場合分けされた。
(1)高さ60m超の建築物
(2)高さ60m以下の建築物うち、
・木造で、高さ13m」超、軒の高さ9m超のいずれかを満たす建築物
・鉄骨造で、地階を除く階数4以上の建築物、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造で、高さ20m超の建築物、 その他これらに準ずる一定の建築物
(3)高さ60m以下の建築物のうち(2)を除き、
・木造で、階数3以上、延べ面積500m2超のいずれかを満たす建築物。 ・木造以外で、階数2以上、延べ面積200m2超のいずれかを満たす建築物
・主要構造の一定部分を石造、レンガ造、コンクリートブロック造等の構造とした建築物で、高さ13m超、軒の高さ9m超のいずれか を満たす建築物

<構造計算が必要な建築物>

構造高さ軒の高さ階数延べ面積
木造13m超9m超3階以上500m2
組積造13m超9m超2階以上200m2
(鉄骨)鉄筋コンクリート造20m超2階以上200m2
鉄骨造60m超2階以上200m2

2 防火上の安全性の確保
(1)防火・準防火地域以外の規制
 防火地域内防火地域・準防火地域内においては、建築物の防火上の性能について特別な制限がされている。
 それ以外の区域内についても、特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物は、特別の制限がされている。
 ①屋根の構造
 原則として、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関する技術的基準に 適合するものなどとしなければならない。
 ②木造建築物等の外壁で延焼のおそれがある部分の構造を、準防火性能に関する技術的基準に適合する土塗壁などとしなければならない。
(2)大規模の建築物等の主要構造部等
 木造構造物等で、延べ面積が3,000m2超、高さ16m超、地階を除く階数が4以上のいずれかを満たす建築物は、原則としてその 主要構造部を通常火災時間が経過するまで倒壊及び延焼を防止する技術的基準に適合するものとしなければならない。
(3)防火壁等による区画
 延べ面積が1,000m3を超える建築物は、耐火建築物。準耐火建築物などを除き、原則として、防火上有効な構造の防火壁又は 防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000m2としなければならない。 3 その他構造上の制限
(1)地階における住宅等の居室
 住宅の居室、学校の教室、病院の病室などで地階に設けるものは、壁・床の防湿の措置などを衛生上必要な技術的基準に適合する ものとしなければならない。地階であっても、原則として、居室などを設けることはできる。
(2)居室の採光・換気
 住宅、学校、病院などの一定の居室には、原則として、一定の面積以上の採光のための窓その開口部を設けなければならない。
居室には、原則として、一定の面積以上の換気のための窓その他の開口部を設けなければならない。
(3)長屋・共同住宅の各戸の界壁
 長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとするほか、その構造が隣接する住戸から日常生活に伴い生じる 音を衛生上支障がないように低減するために界壁に必要とされる性能に関する技術的基準に適合するものとしなければならない。
(4)仮設建築物
 特定行政庁は仮設店舗等の仮設建築物について安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合のは、1年以内の期間を定めてその 建築を許可することができる。
 また、特定行政庁は、国際的な規模の会議又は競技会の用に供すること、その他の理由により1年を超えて使用する特別の必要が ある仮設興行場等について、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、公益上必要と認める期間を定めてその建築を許可することができる。

3 建築設備

1 便所
 下水道処理区域内においては、便所は、一定の水洗便所とし、汚物を公共下水道以外に放流しようとする場合は、汚物処理性能に関する技術的基準に適合する 屎尿浄化槽を設けなければならない。
2 換気設備
 建築物の自然換気設備は、次のような構造でなければならない。
(1)給気口は、居室の天井の高さの2分の1以下の高さの位置に設け、常時外気に開放された構造とする。
(2)排気口は、給気口より高い一に設け、常時解放された構造とし、排気筒(煙突など)の立ち上がり部分に直結する。
(3)給気口・排気口には、雨水、ネズミ、虫、ホコリなど衛生上有害なものを防ぐための設備とする。
3 避雷設備
 高さ20mを超える建築物には、原則として、有効に避雷設備を設けなければならない。
4 昇降機
 高さ31m超える建築物には、原則として、非常用昇降機を設けなければならない。

4 地方公共団体による制限の付加・緩和

 単体規定は、全国一律に適用されるが、各地方の気候などにより、制限を強めたりする必要がある場合がある。そこで、地方公共団体により 、個別的な規制ができるようになっている。
 1 災害危険区域内の規制
 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定し、その区域内の住居の建築物の建築の 禁止などの制限で災害防止上必要なものを条例で定める。
 2 地方公共団体の条例による制限の付加
地方公共団体は、その地方の気候、風土の特殊性、又は特殊建築物の用途・規模により、条例で、建築物の敷地、構造、又は建築設備に関して 安全上、防火上又は衛生上必要な制限を付加することができる。
 3 市町村の条例による制限の緩和
 都道府県知事が指定する区域等以外の区域では、市町村は、土地の状況により必要と認める場合、国土交通大臣の承認を得て、条例で、 区域を限り、一定の制限を緩和することができる。

2-10 建築基準法(建築確認)

建築確認とは、何のためのシステム?どのような場合に、申請が必要?

1 建築確認の趣旨

 違反建築物が建ってしまった後で手直しするのは大変です。そのため、あらかじめ建築計画が法律の規定に適合しているかどうか、設計書 の段階でチェックすることが大切になる。この事前チェックのシステムが建築確認だ。

2 建築確認の要否

 日本全国すべての建築物について建築確認をするわけではない。事前にチェックする必要性が高いものだけだ。

<建築確認が必要なもの>

1、「特殊建築物」・大規模建築物」⇒原則として、確認が必要。(「類似の用途相互間での用途変更」は確認不要)
2、「都市計画区域・淳都市計画区域・準景観地区」+「新築」⇒ 確認が必要。 3、「防火・準防火画区域」+「増改築・移転」⇒ 確認が必要。

<建築確認が必要な場合>

区域 建築物の種類・規模行為
新築10m2超の増改築・移転※1大規模修繕・大規模模様替
全国特殊建築物※3
200m2
大規模建築物木造(3階以上・500m2超・高さ13m超・軒高9m超のいずれかに該当するもの)
木造以外(2階以上・200m23超のいずれかに該当するもの
都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区※2特殊建築物・大規模建築物以外の建築物〇 (防火・準防火地域は10m2以内でも○)

※1 建築後に階段、面積、高さなどの要件を満たす場合、建築確認が必要。
※2 都市計画区域・準都市計画区域のうち都道府県知事が指定する区域を除き、準景観地区 のうち市町村長が指定する区域を除く。
※3 特殊建築物とは、劇場、映画館、病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、学校、百貨店、マーケット、展示場 、倉庫、自動車車庫などをいう。

<用途変更と建築確認>

   用途を変更して200m2超の特殊建築物とする場合にも建築確認が必要である。ただし、「下宿--寄宿舎 」など類似の用途相互間での用途変更には建築確認が不要である。

3 建築確認の手続き

4 統計のための届出

2-11 建築基準法(建築協定)

地域住民の自主的な取決めである兼特協定とは?

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